房地產企業銷售房產時，符合條件的應當如何申報繳納土地增值稅，按規定進行土地增值稅清算。以下主要介紹房地產企業土地增值稅清算流程。

　　一、清楚土地增值稅清算的條件，提前準備報送材料

　　房地產企業進行土地增值稅清算，首先要了解土地增值稅清算的概念，必須清楚土地增值稅清算的條件及需要準備的報送清算資料。

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應按照相關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。參照我國稅法有關政策規定，當納稅人符合以下條件之一，應當進行土地增值稅的清算：一是已經全部完成房地產各個項目，并且已經全部售出；二是雖然項目還沒有完成，但整個已經轉讓出去了；三是將土地使用權進行直接轉讓的。

　　另外納稅人符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：一是已經竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%以上，或者雖然沒達到該比例，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得了銷售許可證，但在三年時間內還未將樓盤徹底售出的；三是已經申請了注銷稅務登記，卻未進行土地增值稅清算的；四是國家稅務機關規定其他情況。

　　納稅人達到上述土地增值稅清算條件的，應提前準備報送清算材料。主要包括：

　　1、《房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》；

　　2、國有土地使用權證書；

　　3、建設用地許可證；

　　4、建設工程規劃許可證；

　　5、銷(預)售許可證；

　　6、詳細規劃總平面圖復印件；

　　7、土地使用權所支付金額的憑證；

　　8、項目工程合同結算單；

　　9、商品房購銷合同統計表；

　　10、銀行貸款合同及利息結算證明材料；

　　11、房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告；

　　12、財務會計報表等。

　　二、明確項目收入及其應注意的問題

　　土地增值稅納稅人對增值額進行準確核算時，應當將房地產項目作為清算目標，對每個項目的各種情況進行全面核算。

　　1、確認收入時，以全額的方式，開出房產銷售發票的前提下，則以發票上登記的金額為標準;對于沒開發票及發票還未確認以全額方式開出的情況，則可以將買賣方的交易合約作為參考對象，合約中的交易金額作為交易標準；

　　2、現實中，房地產開發商一般將已轉為銷售收入的預收賬款科目借方金額形成銷售明細表，一般以樓號為單位制作明細表。應核對清算項目銷售明細表的金額，以確保同一項目已結轉的收入金額與銷售合同、銷售發票金額能夠達成一致。

　　核對銷售收入過程中應注意的問題：

　　1、房產企業將開發的房產用于員工福利的、償還外債等，一旦出現所有權轉移則視作房產銷售。

　　2、房產企業將開發的房產中的一部分為自己所用的，則仍然持有自身產權，對于未轉讓的房產，不在土地增值稅核算范圍內。

　　三、進一步確認土地增值稅清算扣除項目相關的金額

　　明確收入收入后，應進一步確認土地增值稅清算扣除項目相關的金額：

　　1、取得土地使用權所支付的金額，既要符合法定程序，也要獲得有效憑據的支持。

　　2、房產開發商在開發房產過程中，涉及許多費用，比如原料籌備費、建設施工費、基礎設施費、開發間接費用應當據實扣除，與相應文件保持一致。（決算文件、施工合約文件等）

　　已經竣工驗收工程，應按照合約內容，將工程安裝企業的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當項目開發的質量擔保，工程安裝企業將以相應質量擔保金向房產企業申請發票，土地增值稅應以發票上的金額數量來核算。如果是沒有發票，則扣留的質量擔保金不得計算扣除。

　　3、房產開發商自行建設的房產銷售服務建筑以及一些施工中搭建的樣板房，應按不同情況針對性處理。

　　舉例：房屋銷售中心在建設、室內設計過程中所發生的開銷費用，應列入房產銷售中進行扣除。

　　總結：房地產企業按規定辦理土地增值稅清算時，應以國家相關政策為前提，明確土地增值稅清算要求、項目收入及扣除項目相關費用金額，如實申報繳納土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

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（編輯：廣東華圖）