房地產企業開發項目已經全部竣工，完成銷售的，按規定應進行土地增值稅清算。那么土地增值稅清算時開發成本有哪些？收入如何確認？

　　土地增值稅清算開發成本

　　房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體如下：

　　一、土地征用及拆遷補償費

　　主要包括土地征用費;耕地占用稅;勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出等。

　　二、前期工程費

　　主要包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　三、建筑安裝工程費

　　1、以出包方式向承包單位支付的建筑安裝工程費;

　　2、以自營方式產生的建筑安裝工程費。

　　四、基礎設施費

　　主要包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、環衛、綠化、通訊、照明等工程發生的支出。

　　五、公共配套設施費

　　主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施所產生的費用支出。

　　六、開發間接費用

　　指直接組織、管理開發項目所產生的費用，主要包括工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、水電費等。

　　土地增值稅清算時如何確認收入？

　　根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》相關規定，土地增值稅清算時，對于已全額開具商品房銷售發票的，則按發票上的金額確認收入；對于未開具發票或未全額開具發票的，則按交易雙方簽訂的銷售合同上寫明的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積發生不一致，在清算前已經補、退房款的，則在計算土地增值稅時進行調整。

　　房地產企業土地增值稅清算流程

　　土地增值稅清算前必須預繳嗎？

　　土地增值稅清算前不是必須預繳的。日常申報土地增值稅是按照項目不同采取按不同隨征率預繳的方式，土地增值稅平時是否足額申報繳納不屬于土地增值稅清算的條件，只要房地產項目已經全部建設完畢，也已經銷售出去了，則應按規定辦理土地增值稅清算手續。

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（編輯：廣東華圖）